Las comunidades de propietarios pueden limitar o prohibir las Viviendas de Uso Turístico (VUT), mediante acuerdo en junta de la mayoría de 3/5 según la Ley de Propiedad Horizontal.

También pueden poner cuotas especiales, iniciar acciones judiciales por actividades molestas o regular el uso de elementos comunes si existen problemas de convivencia.

Este tema es una de las polémicas más habituales en los últimos años. Este tipo de viviendas no son en sí mismas una actividad molesta, pero suelen generar problemas de convivencia con los vecinos debido al mayor riesgo que existe de que se produzcan daños, mayor intensidad en el uso de los elementos comunes, los ruidos a ciertas horas, etc. ( El alquiler vacacional es más cuestionable y requiere un acuerdo unánime).

Para poder iniciar la actividad de alquiler turístico es necesario la aprovación previa y expresa por parte de la comunidad de propietarios. Si se inicia la actividad sin este permiso, el Presidente puede iniciar las correspondientes acciones judiciales de cesación contra ese propietario (art. 7.3 LPH).

El acuerdo requiere el voto favorable de 3/5 partes del total de los propietarios de la comunidad, que representa a su vez 3/5 partes de las cuotas de participación, independientemente de que modifiquen o no el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. El acuerdo se puede adoptar con el voto presunto de los propietarios ausentes. Es fundamental saber que en este cómputo se incluye el "voto ausente", tras la junta, se notifica el acuerdo a los propietarios que no asistieron, y si no manifiestan su discrepancia en un plazo de 30 días naturales, su voto se computa como favorable. (art 17.12 LPH).

La comunidad no puede adoptar acuerdos que limiten, condicionen o prohíban la actividad de los comuneros que la vinieran ejerciendo, siempre y cuando estén en regla con la administración. Es decir, los acuerdos que se tomen no pueden tener efectos retroactivos.

La autorización no es necesaria cuando ya se viniera ejerciendo la actividad antes del 3-4-2025, estos propietarios podrán seguir ejerciendo ese derecho con las condiciones y plazos establecidos en la normativa sectorial turística que se les deba aplicar.

Cuando la licencia turística es posterior a esa fecha, (de la reforma de LO 1/2025), se requiere esa autorización, aunque se viniese ejerciendo previamente esa actividad. Lo mismo pasa cuando la solicitud se presenta con posterioridad a esa fecha, aunque los trámites administrativos se hubiesen comenzado antes (el retraso de la Administración en notificar el informe urbanístico no tiene relevancia a estos efectos). Quien ya tenía licencia la puede conservar hasta el vencimiento, pero no podrá renovarla si el acuerdo comunitario está vigente.

Las comunidades pueden aceptar pisos turísticos pero obligando a sus propietarios a pagar cuotas especiales de gastos, o bien incrementando las cuotas de participación en los gastos comunes para las viviendas donde se realice la actividad. Y debe tener el voto favorable de 3/5 del total de los propietarios y que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. Este incremento no puede ser superior al 20% en la cuota que se viniese pagando (art 17.12 LPH). Este acuerdo también requiere la mayoría de las tres quintas partes (3/5) de propietarios y cuotas. Con esta medida se pretende que su contribución a la comunidad sea proporcional al uso de los elementos comunes.

El explotador no tiene la obligación legal de entregar el registro de viajeros ni los contratos de alquiler al presidente o al administrador por motivos de protección de datos (RGPD). Sin embargo, sí tiene la obligación legal estricta de registrar a todos los huéspedes mayores de 14 años y comunicar sus datos de identidad a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado (Policía o Guardia Civil) a través de las plataformas oficiales dentro de las 24 horas siguientes a su llegada.

Si un propietario alquila su inmueble como alquiler vacacional no podrá utilizar los elementos comunes mientras esté arrendado el inmueble, ya que se entiende que en ese alquiler cede a través del arrendamiento la posesión y el uso de la zona privativa y común.

las molestias más destacables que pueden producirse con este tipo de uso son:

1. uso intensivo del ascensor con carga y descarga de equipajes y constante trasiego de personas

2. ocupación del postal a diversas horas y de manera muy recurrente, con maletas y otros bultos

3. frecuentes entradas y salidas de personas, no solamente de los que disponen de ese servicio por contratación si no de terceras personas no hospedadas

4. aumento de gastos en el consumo de la luz, reparaciones de ascensor, por el mayor desgaste, lo que conlleva intensificar su conservación y reparaciones extraordinarias

5. la puerta de entrada deba permanecer constantemente abierta, o que los vecinos tengan que sufrir las constantes llamadas a sus interfonos para la apertura de la puerta principal del edificio.

Si se acreditan molestias notorias e intolerables, perturbando persistentemente la convivencia, la comunidad puede promover la acción judicial de cesación de la actividad por el cauce del juicio ordinario.(art 7.2 LPH).

El requerimiento fehaciente previo de la acción de cesación debe ser cursado por el presidente, por iniciativa propia o a solicitud de cualquier propietario u ocupante, y debe acreditarse que ese requerimiento fue desatendido para que la cesación sea tenida en cuenta.

Si la conducta persiste, el presidente debe convocar junta para obtener un acuerdo autorizando el ejercicio de la acción, sin el cual la demanda puede ser desestimada por falta de presupuesto. Esta demanda debe dirigirse contra el propietario, u ocupante, pudiendose solicitar en el proceso la cesación cautelar inmediata una vez presentada, con pretensiones de resarcimiento, y si procede privación temporal del uso o extinción de derechos del ocupante no propietario.

Las estancias breve del ocupante hacen que no tenga sentido en este tipo de uso dirigir la demanda contra el ocupante.

La comunidad puede prohibir los pisos turísticos aunque el Ayuntamiento ya les haya concedido la licencia, ya que la licencia solo confirma que la vivienda cumple con los requisitos urbanísticos y turísticos generales. El tribunal Supremo ha ratificado que la comunidad tiene potestad para prohibir la actividad en el edificio, si se alcanzan las mayorías necesarias, donde prevalece el acuerdo en junta sobre la autorización administrativa, pero sólo para las nuevas viviendas que pretendan comercializarse con este tipo de vivienda turística a partir de la fecha del acuerdo. Los propietarios que explotaban la vivienda anteriormente y contaban con su licencia antes de que se aprobase la prohibición, tienen un derecho adquirido y pueden continuar con su actividad.

Si el acuerdo de prohibición no se inscribe en el Registro de la Propiedad, solo obliga a los propietarios actuales de la vivivenda, si el dueño decide vender el piso el nuevo comprador no estaría obligado a cumplir esa prohibición ya que no constaba en el Registro al adquirir la vivienda. Elevar el acuerdo a público es por tanto imprescindible para que la prohibición se vuelva eficaz frente a terceros en el futuro.

Si los turistas hacen ruido excesivo a altas horas de la noche los vecinos pueden:

1. De forma inmediata llamar a la Policía Local para que realice una medición de ruidos (sonometría) y levante un acta de denuncia por infracción de las ordenanzas de civismo.

2. Comunicarle de inmediato los hechos al propietario o explotador de la vivienda (muchos tienen contratados sistemas de medición de ruido a distancia o empresas de gestión) para que exija el cese a sus clientes.

3. Amedio plazo si los ruidos son recurrentes, usar las actas policiales como prueba para iniciar una acción de cesación judicial por actividades molestas.

Si el turista causa un daño en los elementos comunes el responsable directo del daño es el turista que lo causó. Sin embargo, ante la comunidad de propietarios, el dueño del piso responde de forma subsidiaria o solidaria por los daños causados. La comunidad reclamará la reparación al propietario, y este, a su vez, deberá reclamar ese importe al turista (o cargarlo a la fianza/seguro de la plataforma de reservas).

Los turistas, mientras ocupan la vivienda, adquieren los mismos derechos de uso de las zonas comunes que tendría el propietario. La comunidad no puede prohibir el uso de la piscina a los huéspedes de una VUT si se lo permite al resto de residentes. Lo que sí puede hacer la comunidad es regular el uso para todos (p.e., limitar el número máximo de personas por vivienda en la piscina, establecer horarios estrictos o prohibir la entrada de invitados no residentes), lo cual afectará también a los turistas.

Las comunidades autónomas mantienen competencias propias sobre el turismo, y cada territorio tiene sus propios requisitos de licencia o declaración responsable. La Comunidad de Madrid, por ejemplo, exige declaración responsable y el certificado de idoneidad para viviendas de uso turístico (CIVUT), además de inscripción en el Registro autonómico.

A ello se suma, desde julio de 2025, la obligación de contar con el Número de Registro Único de Arrendamiento (NRUA). Este registro es obligatorio para cualquier alojamiento que se anuncie en plataformas digitales y lo gestiona el Registro de la Propiedad a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos del Ministerio de Vivienda. La licencia autonómica y el NRUA son dos trámites distintos ya que tener la primera es un requisito para obtener el segundo, pero no lo reemplaza. Sin NRUA no se puede anunciar la vivienda en Airbnb, Booking ni otras plataformas digitales.

El Ministerio de Vivienda notificó a las plataformas la existencia de más de 86.000 viviendas turísticas y temporales ilegales en febrero de 2026, exigiendo la retirada de sus anuncios.